Der Einheitswert bezeichnet den Wert von Grundbesitz, welcher privat, gewerblich, land- bzw. forstwirtschaftlich genutzt wird. Dieser wird von den örtlich zuständigen Finanzbehörden ermittelt und fungiert als Bemessungsgrundlage beispielsweise für die Gewerbe-, Grund- und Grunderwerbssteuer. Er hängt mit der Immobilienwertermittlung also nicht zusammen.
Zu Beginn wurde der Einheitswert eingeführt, um deutschlandweit Grundstückswerte festzustellen. Nach Durchführung einer ersten Hauptuntersuchung war der Plan, alle sechs Jahre eine Neuberechnung der Einheitswerte zu tätigen, um die bis dahin entstandenen Veränderungen miteinzubeziehen.
Durch den Zweiten Weltkrieg und seinen Folgen blieb es jedoch in den neuen Bundesländern bis heute bei der Hauptfeststellung von 1935. Im Jahr 1964 wurde in den alten Bundesländern eine weitere und letzte Feststellung von deutschlandweiten Einheitswerten für Grundstücke durchgeführt. Heutzutage wird der Wert eines Grundstückes durch den Bodenwert und die Bodenrichtwerte ermittelt.
Einheitswerte weichen meist vom Verkehrswert ab
Prinzipiell ist der Einheitswert immer niedriger als der tatsächliche Verkehrswert. Gelegentlich werden Einheitswerte von den Behörden neu berechnet, da sie ihnen als Grundlage für die Ermittlung von Grundstücks- sowie Zweitwohnungssteuern dienen.
Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, wird der Bodenwert, der 1935 oder 1964 bestimmt wurde mit der Quadratmeterzahl multipliziert. Bei bebauten Grundstücken hingegen, wird das Ertragswertverfahren angewendet.
Zudem werden bei beiden Vorgehensweisen weitere Faktoren miteinbezogen, die sich entweder mindernd oder aufwertend auswirken.
Einheitswert bei Wertveränderungen
Falls sich ein Grundstückswert um ein festgelegtes Ausmaß des Bewertungsgesetzes ändert, wird eine Wertfortschreibung vollzogen und der Wert des Grundstücks komplett neu bewertet. Eine Nachfeststellung wird vom Finanzamt vorgenommen, wenn neu entstandene wirtschaftliche Einheiten oder Grundstücke erstmalig besteuert werden sollen.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien