Von Kündigung bis Hausordnung – Das Mietrecht 2018
Das Mietrecht in Deutschland ist sehr komplex und umfasst viele verschiedene Gesetze und Regelungen. Der folgende Text enthält die wichtigsten Informationen für Vermieter.
Was darf in einem Mietvertrag stehen?
Was versteht sich unter den Betriebskosten?
Wie kann eine Kündigung des Mietvertrages erfolgen?
Das deutsche Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a BGB festgehalten. Diese regeln alle allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse. Zudem enthält es die Regelungen zu den wichtigsten Punkten, wie:
• die Überlassung der Mietsache gegen eine vereinbarte Nutzungsgebühr,
• den Umgang mit Mängeln, die beim Mietobjekt vor oder während der Zeit der Überlassung auftreten,
• die Mietminderung bei an der Mietsache auftretenden Mängeln,
• die Entrichtung des Mietzinses,
• die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch,
• die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch an Dritte,
• den vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts,
• die Dauer, das Ende und die Verlängerung des Mietverhältnisses sowie
• die Rückgabe des Mietobjekts an den Eigentümer.
Grundsätzlich werden durch das deutsche Mietrecht die Rechte der Mieter gestärkt. So haben diese z.B. die Möglichkeit, Widerspruch gegen eine Kündigung durch den Vermieter einzulegen. Grundsätzlich kann ein Mietvertrag jedoch durch beide Parteien gekündigt werden. Der Mietvertrag darf allerdings dabei nicht zeitlich begrenzt sein. Liegt wiederum ein Zeitmietvertrag vor, müssen beide Parteien eine feste Vertragslaufzeit einhalten.
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis in irgendeiner Form ordentlich kündigen, muss er einen plausiblen Grund vorlegen, welcher ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrags rechtfertigt. Dieser muss dem Mieter schriftlich per Kündigungsschreiben mitgeteilt werden. Geht die Kündigung auf anderem Wege bei dem Mieter ein, ist sie unwirksam. Unter einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses versteht das Mietrecht vor allem:
• eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, sofern er diese selbst zu verschulden hat,
• die Anmeldung von Eigenbedarf durch den Vermieter für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Eigenbedarfskündigung) und
• erhebliche Nachteile für den Vermieter, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen, sofern dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert. (Verwertungskündigung)
Zudem besteht immer eine Kündigungsfrist. Diese ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Vertragsdauer von bis zu 5 Jahren sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor. Besteht das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, gilt eine Frist von 6 Monaten und nach 8 Jahren sogar von 9 Monaten.
Neben der ordentlichen Kündigung besteht auch die Möglichkeit auf eine außerordentliche Kündigung. Allerdings müssen hierbei wichtige Gründe darüber bestehen, weshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.(§ 543 BGB). Diese sind in der Regel zu bejahen, wenn die Rechte einer der beiden Parteien erheblich verletzt wurden.
Ein weiterer wichtiger Punkt für Vermieter ist das Thema Hausordnung. Diese regelt vertraglich festgelegte Punkte und trägt zu einem harmonischen Zusammenleben aller im Mietobjekt lebenden Parteien bei. Verpflichtet ein Vermieter seinen Mieter bspw. dazu, Lärmbelastung zu vermeiden, muss sich dieser unter anderem an die Nachtruhe halten. Widersprechen sich Mietvertrag und Hausordnung in einem Sachverhalt, gilt stets die Vereinbarung, die im Vertrag geschlossen wurde. Ansonsten heißt es: Wer gegen die Hausordnung verstößt, setzt sich auch über die Regelungen des Mietvertrages hinweg. Dies berechtigt den Vermieter zu einer Abmahnung oder einer Kündigung bei wiederholtem Fehlverhalten.
Grundsätzlich können in der Hausordnung folgende Punkte durch den Vermieter geregelt werden:
• Ruhezeiten
• Sicherheit im Wohnobjekt
• Nutzung von zum Wohnhaus zugehörigen Hof- und Gartenflächen
• Reinigung des Wohnobjekts
• Anbringung von Parabolantennen
• Tierhaltung
Das Mietrecht regelt auch die Kosten, welche ein Vermieter für die Nutzung seiner Wohnung verlangen darf. Häufig wird eine Zahlung der Mietnebenkosten vereinbart. Dabei handelt es sich um laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz des vermieteten Wohnobjekts und durch dessen Bewirtschaftung entstehen. Sie verkörpern die sogenannten Betriebskosten, welche in der Betriebskostenverordnung festgelegt sind.
Durch die Betriebskosten werden z.B. Grundsteuer, die Kosten für die Wasser- und Warmwasserversorgung, die Aufwände für die Müllbeseitigung und die Heizkosten abgedeckt. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter zu der jährlichen Erstellung einer Betriebskostenabrechung für den Mieter.
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Quelle: Gastbeitrag von Frau Isabel Frankenberg, www.mietrecht.com