Die Erbschaftssteuer von geerbten Immobilien ist von verschiedenen Faktoren abhängig und unterliegt einer umfassenden gesetzlichen Regelung. Am 16. Dezember 2022 wurde das Jahressteuergesetz 2022 vom Bundesrat genehmigt, wodurch sich Änderungen in verschiedenen Steuergesetzen ergeben, einschließlich der Regelungen für Schenkungen und Erbschaften von Immobilien.
Die Erbschaftssteuer wird grundsätzlich dann relevant, wenn ein Erwerb aufgrund eines Todesfalls eintritt, was bedeutet, dass die Vermögenswerte von einer verstorbenen Person auf die Erben übergehen. Allerdings wird die Erbschaftssteuer nur dann erhoben, wenn der Wert des vererbten Anteils, der auf den jeweiligen Erben fällt, den festgelegten Freibetrag für die Erbschaftssteuer übersteigt. Die genaue Höhe der Steuerbelastung hängt zudem vom Grad der Verwandtschaft zwischen dem Erblasser und dem Erben ab.
Zum Jahr 2023 wurden Anpassungen am Jahressteuergesetz 2022 vorgenommen, die sich auf die Bewertungsverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren für Immobilien auswirken. Diese Veränderungen können dazu führen, dass der Wert der vererbten Immobilie steigt, was wiederum die Erbschaftssteuer erhöhen kann. Folglich könnte es in bestimmten Fällen dazu kommen, dass der Freibetrag für die Erbschaftssteuer überschritten wird.
Wenn der Wert des geerbten Vermögens den festgelegten Freibetrag übersteigt, muss dieser überschüssige Betrag versteuert werden. Die konkrete Höhe der Erbschaftssteuer hängt von der Steuerklasse und dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs ab.
Nähere Details finden sich in der Tabelle:
| Wert des Erbes | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 Euro | 7% | 15% | 30% |
| bis 300.000 Euro | 11% | 20% | 30% |
| bis 600.000 Euro | 15% | 25% | 30% |
| bis 6.000.000 Euro | 19% | 30% | 30% |
| bis 13.000.000 Euro | 23% | 35% | 50% |
| bis 26.000.000 Euro | 27% | 40% | 50% |
| ab 26.000.000 Euro | 30% | 43% | 50% |
Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu reduzieren oder zu umgehen, abhängig von Faktoren wie dem Verwandtschaftsgrad, der Art und dem Wert des vererbten Vermögens. Der Gesetzgeber hat steuerliche Ausnahmen vorgesehen, und durch eine sorgfältige Gestaltung von Testamenten, Erbverträgen oder Schenkungen zu Lebzeiten kann die Erbschaftssteuer minimiert oder vermieden werden.
Die gesetzlichen Grundlagen für die Erbschaftssteuer sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) verankert.
Berechnung der Erbschaftssteuer
Die Berechnung der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie, der vom Finanzamt mithilfe eines standardisierten Wertermittlungsverfahrens ermittelt wird. Dieser sogenannte “gemeine Wert” bildet die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes wird normalerweise keine physische Begutachtung vor Ort durchgeführt. Das bedeutet, dass der ermittelte Verkehrswert möglicherweise höher ausfällt als bei einer Beurteilung durch einen Sachverständigen, der die Immobilie tatsächlich besichtigt hat.
Die Frage, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuern für Immobilien anfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Beziehung zwischen dem Verstorbenen und dem Erben, die geplante Verwendung der Immobilie, die Art und der ermittelte Verkehrswert.
Die Höhe der Freibeträge und der Steuersatz der Erbschaftssteuer variieren je nach Steuerklasse und bilden einen wesentlichen Teil des Erbschaftssteuersystems.
Der Erbschaftssteuer Freibetrag gibt an, ab welchem Wert ein geerbtes Vermögen steuerpflichtig wird. Die genaue Höhe der Erbschaftssteuer kann nicht pauschal festgelegt werden, da das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) unterschiedliche Steuersätze für verschiedene Erben vorsieht. Diese Regelungen sind umso vorteilhafter gestaltet, je enger die Verwandtschaft zwischen dem Erblasser und dem Erben ist.
Die Steuerklassen sind wie folgt unterteilt:
- Steuerklasse 1: Diese umfasst Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern.
- Steuerklasse 2: Hierzu gehören Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten.
- Steuerklasse 3: Alle weiteren Erben, die nicht in die ersten beiden Kategorien fallen, werden in eine separate Klasse eingeordnet.